Gestire un condominio comporta molte responsabilità, tra cui la sicurezza degli impianti elettrici. Una delle questioni più rilevanti riguarda la verifica degli impianti di messa a terra, che spesso non vengono considerati adeguatamente. Ma quali sono i doveri di un amministratore in questo ambito? In questo articolo forniremo una guida pratica e chiara su come un amministratore può adempiere ai propri obblighi.

Normativa di riferimento: il DPR 462/01

Il DPR 462/01, entrato in vigore nel 2002, regola le verifiche periodiche degli impianti di messa a terra, degli impianti elettrici in zone a rischio esplosione e di protezione contro le scariche atmosferiche. Queste verifiche sono obbligatorie nei luoghi di lavoro per garantire che gli impianti siano sicuri e a norma.
Il ministero si è poi espresso in merito alle verifiche di messa a terra nei condomini tramite la Circolare MAP protocollo n.10723 del 25 febbraio 2005, dichiarando che l’obbligo della verifica di messa a terra è presente ogni qual volta sia individuabile un ambiente di lavoro e quindi anche quando non si sia in presenza di rapporto di lavoro dipendente. Pertanto, come lavoratore si intende anche gli installatori, gli addetti alla vigilanza, alla pulizia, alla manutenzione degli immobili, gli addetti alla manutenzione dei relativi impianti, delle apparecchiature e gli addetti alla gestione degli spazi verdi.

Verifica degli impianti di messa a terra nei condomini le responsabilità dell'amministratore

In virtù della modifica al DPR462/01 avvenuta nel 2020 però si distinguono due modalità con cui le verifiche sono svolte:

  1. Condominio in cui esiste un lavoratore in senso stretto, ovvero il condominio ha una sua posizione INAIL e conseguentemente un suo CIVA. Le verifiche sono obbligatorie, sono effettuate ai sensi del DPR462/01 e seguono il tariffario unico nazionale.
  2. Condominio in cui NON esiste una posizione INAIL/CIVA: le verifiche sono obbligatorie, per quanto visto prima nella nota MAP. Ma queste NON devono essere rese nelle more del settore accreditato del DPR462/01 e pertanto non seguono il tariffario unico nazionale.

In un condominio, l’amministratore, sebbene non sia sempre equiparato a un datore di lavoro, può essere considerato tale nel momento in cui all’interno del condominio operano lavoratori, come addetti alla manutenzione, pulizia o vigilanza. Questo è quanto stabilisce il D. Lgs. 81/08, che estende l’obbligo delle verifiche agli ambienti in cui si svolgono attività lavorative, anche se queste figure non sono dipendenti diretti.
Le verifiche obbligatorie richiamate dalla circolare MAP di cui sopra devono essere sempre rese da un Organismo Abilitato ai sensi del DPR462/01, anche quando si dovessero effettuare verifiche in ambito non accreditato.

Le responsabilità dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di garantire la sicurezza degli impianti elettrici comuni. Anche se non vi sono dipendenti diretti, la circolare del Ministero prevede che la verifica degli impianti debba essere effettuata regolarmente in presenza di qualsiasi attività lavorativa. Ad esempio, l’intervento di un tecnico o di un’impresa di pulizie rende obbligatoria la verifica periodica dell’impianto di messa a terra, per prevenire eventuali incidenti o malfunzionamenti.
Se si verificassero guasti o incidenti dovuti a un impianto non a norma, l’amministratore potrebbe essere ritenuto responsabile. Questo rende la verifica non solo un obbligo legale, ma una questione di tutela personale e di prevenzione dei rischi.

La periodicità delle verifiche

La normativa prevede che la verifica ispettiva degli impianti di messa a terra sia eseguita ogni cinque anni per i condomini con impianti ordinari. Tuttavia, questa periodicità si riduce a due anni per i condomini che presentano determinate caratteristiche, come autorimesse con una superficie superiore ai 300 m², edifici con altezza superiore ai 24 metri, oppure impianti di riscaldamento con potenza superiore ai 116 kW.
Essere a conoscenza di queste specifiche tecniche è fondamentale per l’amministratore, che deve organizzare la verifica in base alla tipologia di impianto e al rischio potenziale presente nel condominio.
Verifica degli impianti di messa a terra nei condomini le responsabilità dell'amministratore

L’entità delle sanzioni

Le sanzioni legate alla mancata verifica degli impianti possono essere sia di natura amministrativa che penale, a seconda della gravità delle violazioni.
Sanzioni amministrative: In caso di mancata manutenzione periodica degli impianti di messa a terra, di protezione contro le scariche atmosferiche o nelle zone con pericolo esplosione, le sanzioni variano tra i 2.500€ e i 6.400€. Inoltre, se durante un’ispezione non si possiedono i verbali delle verifiche effettuate, le multe possono andare da 500€ a 1.800€.
Sanzioni penali: Le sanzioni penali sono previste per mancanza di verifiche in zone a rischio esplosione o mancata valutazione del rischio di fulminazione. In questi casi, è previsto l’arresto da 3 a 6 mesi. Per altre violazioni come la mancata protezione dal rischio di contatto o sovratensioni, l’arresto può variare da 2 a 4 mesi.
È importante ricordare che le verifiche devono essere eseguite da Organismi Abilitati dal Mimit, garantendo così la regolarità e imparzialità del controllo.

Come incaricare un Organismo Abilitato

Il DPR 462/01 stabilisce che le verifiche debbano essere condotte da un Organismo Abilitato dal Mimit (Ministero delle Imprese e del Made in Italy). È compito dell’amministratore incaricare un ente certificato per eseguire la verifica e assicurarsi che l’impianto rispetti tutti i requisiti di sicurezza previsti dalla legge. CR Inspection, organismo accreditato ed abilitato, attraverso la sua organizzazione distribuita su tutto il territorio italiano, è il partner giusto ed affidabile per queste verifiche. Offriamo puntualità nell’esecuzione, assistenza completa e trasparenza nei costi. Attraverso il nostro personale altamente qualificato, siamo in grado di fornire i servizi di verifiche periodiche e verifiche straordinarie su qualsiasi tipo di impianto.
Per saperne di più, puoi contattare la nostra referente del servizio, Luana, al numero 320 3873962 o alla mail segreteria.dpr462@crinspection.it.

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